LES VENITIENNES IMMOBILIER - agence immobilière Saint Raphaël

L'ACTUALITE EN BREF

►Jurisprudence en bref

Bail d'habitation - Avis de la Cour de cassation concernant l'application des nouveaux délais de la clause résolutoire aux baux antérieurs à la loi du 17 juillet 2023

Un avis de la Cour de Cassation a été rendu le 13 juin 2024 concernant le nouveau délai légal du commandement de payer qui a été porté à 6 semaines par la loi du 27 Juillet 2023. Cet avis est venu préciser le délai d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans les commandements de payer pour les baux conclus antérieurement à cette loi. Il en ressort que tous les commandements de payer qui doivent être délivrés pour les baux conclus avant le 27 juillet 2023, dont la clause résolutoire fait mention d’un délai de 2 mois, doivent eux aussi respecter ce délai contractuel de 2 mois. Ainsi la loi du 27 juillet 2023 ne peut s’appliquer que pour les baux conclus après cette date et pour lesquels la clause résolutoire précise le délai de 6 semaines. Etant précisé que les avis rendus par la Cour de Cassation ont une portée non obligatoire mais significative, car bien que ne s’imposant pas aux juridictions qui les ont sollicités, ces avis contentieux sont, dans les faits, pratiquement toujours suivis. Il est donc très important d’être vigilant lorsque vous demandez un commandement de payer à votre commissaire de justice, afin que celui-ci respecte bien les délais de votre clause résolutoire.

Bail d'habitation - La solidarité des époux en matière d'impayés de loyers est subordonnée à la preuve par le bailleur que le bail ait été souscrit soit par les deux époux ensemble, soit pour l'entretien du ménage

Une épouse souscrit seule un bail pour un logement à usage d'habitation. Quelques années plus tard, en situation d'impayés de loyers, elle est poursuivie devant les tribunaux par le bailleur. Celui-ci obtient sa condamnation et également la condamnation solidaire de l'époux. Les juges du fond ont en effet reproché à l'époux, qui n'avait pas signé le bail, de ne pas être capable de prouver qu'il n'occupait pas le logement. La Cour de cassation annule leur décision et donne raison à l'époux. Pour les hauts magistrats, les juges du fond ont inversé la charge de la preuve: sur ce sujet la solidarité des époux ne se présume pas, et c'est au bailleur de démontrer que le bail soit a été signé par les deux époux soit servait effectivement à l'habitation des deux époux ou qu'il avait été souscrit pour l'entretien du ménage. A défaut, seul l'époux signataire du bail peut être poursuivi au titre des impayés de loyers.

Bail d'habitation - Le bailleur qui n'a pas été en mesure de vendre son logement du fait du refus du locataire de laisser visiter le bien peut obtenir la condamnation de ce dernier à lui verser des dommages & intérêts

Un bailleur désireux de vendre le logement loué adresse un congé pour vendre au locataire. Malgré des demandes répétées, et le recours à plusieurs agences immobilières afin d'obtenir la réalisation de visites, le locataire refuse systématiquement toute visite du logement aux potentiels acquéreurs. Le bailleur sollicite alors devant les tribunaux l'indemnisation de son préjudice, alors que le locataire estime que le prix qui lui a été proposé dans le congé pour vendre est disproportionné et dans le seul but de faire obstacle à son droit de préemption. Les juges du fond donnent raison au bailleur. Ils estiment d'une part que le bailleur produit des références de ventes pour des logements similaires démontrant que le prix proposé au locataire, bien que supérieur de 6% au prix moyen du marché, ne peut être considéré comme dissuasif. D'autre part, il est avéré que le locataire a fait obstruction à la réalisation de visites du bien et ainsi empêche la vente de celui-ci. Par conséquent, les juges allouent un montant de dommages et intérêts de 10.000 euros au bailleur.

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►Lois et règlements

Profession: les textes mis en pause du fait de la dissolution Du fait de la dissolution de l'Assemblée nationale, l'adoption de plusieurs textes importants pour le logement a été suspendue indéfiniment. Il s'agit notamment : - du projet de loi pour développer l'offre de logements abordables (accent sur le logement social intermédiaire) - du texte visant à renforcer la régulation des meublés de tourisme (et à rapprocher sa fiscalité de celle de la location longue durée) - de la proposition de loi en faveur de la transformation de bureaux en logements - de la proposition de loi visant à généraliser la portabilité des crédits immobiliers
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Bail d'habitation - Nouveaux loyers de référence pour l'encadrement des loyers à Paris Un arrêté préfectoral en date du 28 mai 2024 fixe les loyers de référence, minorés et majorés applicables à Paris à partir du 1er juillet 2024 pour le dispositif de l'encadrement des loyers. Consulter l'arrêté du 28 mai 2204
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Fiscalité - Publication des communes classées en ZRR et ZFRR Deux arrêtés du 19 juin 2024 fixent pour l'un la liste des 17.700 communes classées dans les nouvelles zones France ruralités revitalisation (ZFRR), pour lesquelles les collectivités pourront prendre une décision afin d'exonérer de taxe foncière les propriétés bâties ou les entreprises, et de taxe d'habitation les résidences secondaires ou meublés touristiques, à compter du 1er juillet 2024, et pour le second la liste des 2.200 communes non éligibles aux critères des ZFRR mais qui restent classées en zone de revitalisation rurale (ZRR), bénéficiant également d'un régime fiscal de faveur. Consulter l'arrêté du 19 juin 2024 établissant la liste des communes en ZRR Consulter l'arrêté du 19 juin 2024 établissant la liste des communes en ZFRR
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L'ACTUALITé EN BREF

L'ACTUALITE EN BREF

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